Чи варто купувати/продавати нерухомість у Санкт-Петербурзі у 2016 році? Прогноз цін на нерухомість залежить від ціни на нафту та курсу провідних валют (долар, євро). Якщо долар продовжить зростання продавати квартиру явно не варто. Під час продажу нерухомості Ви втратите значну суму у валюті.
Наприклад квартира було виставлено продаж за 6 мільйонів рублів при курсі долара 60 рублів, тобто. на момент подання оголошення господар міг здобути 100 тисяч доларів США. Однак поки що шукали покупця, оформляли угоду минулий час. Курс долара припустимо підріс до 70 рублів і на момент оформлення угоди продавець отримає на руки 6 млн. рублів, але це буде лише 85,714 млн доларів. Таким чином, збиток у валюті складе 14286 доларів.
При курсі національної валюти, що скаче, найбільш розумним варіантом продажу нерухомості буде фіксація ціни в доларах або євро. Для тих, хто купує нерухомість вигідніше тримати гроші в доларах/євро, а розплачуватися в рублях. З наведеного вище прикладу зрозуміло що для покупця квартира обійдеться дешевше на 14286 доларів.
За прогнозами аналітиків, курс долара до кінця 2016 року складе 80 - 100 рублів за умови збереження геополітичних тенденцій кінця 2015 року. Падіння рубля негативно позначиться на відсоткову ставку іпотечних кредитів. Враховуючи, що майже кожну третю квартиру куплено в кредит, зростання продажів у забудовників буде під питанням. Зниження купівельної спроможності населення також не додає оптимізму.
З іншого боку, продавці нерухомості під впливом інфляції будуть піднімати ціни. Насамперед підвищення цін торкнеться вторинного ринку нерухомості. Припустимо, що власник вирішив продати свою "однушку" куплену 2 роки тому за 3 мільйони рублів. На той момент вона коштувала у доларах близько 100 тисяч.
2015 року він спробує її продати за 5 мільйонів, тобто. отримає у разі 83333 доларів (5 млн. крб. : 60 крб.). Продавець втратить 16,7 тисяч доларів (100-83,3), але при цьому карбованцевий дохід складе 2 мільйони. Треба враховувати, що попит суттєво "просів" і покупці не поспішають розлучатися зі своїми грошима.
Негативний сценарій стагнації ринку житлової нерухомості не є вигідним нікому. Чи варто купувати або продавати нерухомість в умовах нестабільного ринку вирішувати Вам, але якщо немає гострої необхідності краще почекати, поки ціни не прийдуть в рівновагу.
Більшість експертів сходяться на думці, що вартість квадратного метрау Москві 2016 року навряд чи значно знизиться, а це означає, що вже можна почати обирати гарну квартируза привабливою ціною.
Минулий 2015 на ринку нерухомості, як на первинному, так і на вторинному, вийшов непростим. На тлі несприятливих економічних факторів, які були обумовлені високою інфляцією та скороченням реальних доходів населення, ціни на квадратні метри в Москві потихеньку поповзли вниз.
Підведемо підсумки
«На вторинному ринку Москви вартість житла більшу частину 2015 року знижувалася. Однак на початку року на тлі помітного скорочення обсягу пропозиції ціна пропозиції зростала, що спонукало багатьох власників знову вийти на ринок. Починаючи з квітня, ціна пропозиції поступово почала коригуватися у бік зниження. Ця тенденція збереглася до кінця року. У грудні ціна пропозиції склала 221,5 тисяч рублів за квадратний метр. Зменшення середньої питомої ціни пропозиції щодо березня 2015 року (максимальна ціна за період) становило 11%, при цьому з початку року її зниження не перевищило 4%», - розповіла Ірина Пешич, керуючий директор брокерського департаменту «МІЕЛЬ – Мережа офісів нерухомості» .
Схожа ситуація стосується первинного ринку, новобудов. Щоправда, забудовники, на відміну від приватних власників, мають більше простору для маневру, адже у них ціна квадратного метра залежить не від вартості, за яку вони купували цю квартиру, як у приватників, а від собівартості. У підсумкову ціну закладено досить велику маржу, яку, якщо є необхідність, можна і зменшити. Звідси і можливість безболісно робити знижки на стандартні 10-15%.
Але навіть з урахуванням знижок у міру будівництва ціна будь-якої квартири в новобудові зростає – чим ближчий момент здачі будинку в експлуатацію, тим вартість квадратного метра більша. Разом із зниженням цін у вже готових проектах вартість зростала у тих житлових комплексах, які продовжували зводитися. Два ці фактори, що нівелювали один одного, призвели до того, що середня ціна квадратного метра на первинному ринку навіть трохи зросла. Щоправда, це стосується масового сегменту, у бізнес-класі спостерігалося падіння цін.
«У масовому сегменті на первинному ринку нерухомості Москви середня ціна квадратного метра практично не змінилася і становить 147 890 рублів. За рік зростання склало всього 0,4%», - пояснює Марія Літинецька, керуючий партнер «Метріум Груп».
Однак, незважаючи на готовність власників йти на поступки в ціні та дисконтні програми від забудовників, обсяги ринку у 2015 році помітно знизилися.
«Головним трендом року стало радикальне зниження обсягу ринку. Якщо говорити про вторинне житло, то кількість угод скоротилася на 30-35%, за новобудовами за рахунок програми державної підтримки іпотеки провал не такий сильний - близько 20%», - наводить статистику Максим Морозов, керуючий партнер девелоперської компанії «m9 development».
Звідси випливає логічне питання: чи досяг ринок дна? Якщо так, то очікується зростання цін. Якщо ні, то чи можна говорити про продовження цього вільного падіння?
«Тема «дна ринку» та «великого цінового падіння» активно мусується у ЗМІ, періодично ті чи інші експерти передрікають швидкий обвал ринку, проте за підсумками 2015 року цінова динаміка все-таки не дає підстав говорити про настання цього самого дна. Собівартість будівництва продовжує зростати через подорожчання іноземних будівельних матеріалівта обладнання, а також збільшення вартості вантажоперевезень та робочої сили. Падіння цін, яке пророкували цього року і яке так і не відбулося, наступного року, швидше за все, не відбудеться», - вважає Володимир Богданюк, керівник аналітичного та консалтингового центру «Est-a-Tet».
Що буде з цінами у 2016 році?
«За нашими оцінками, при збереженні поточної макроекономічної кон'юнктури, відсутності гострих ситуацій у політиці та економіці рік, що наступив, на вторинному ринку житла буде приблизно схожий на 2015 - з тією різницею, що продавці та покупці в цілому адаптувалися до загальної невизначеності і значною мірою розлучилися з ілюзіями про швидке обвал цін, так само як і про їх неминуче збільшення на тлі інфляції, що збільшується, і продовження ослаблення рубля. У такій ситуації ми не чекаємо на різкі зміни рублевих цін. Швидше можна припустити їхнє незначне плавне зниження до кінця року - приблизно на 5-7%», - пояснює Сергій Шлома, директор департаменту вторинного ринку «ІНКОМ-Нерухомість».
Таких показників очікують експерти і первинному ринку нерухомості.
«Якщо розглянути прогнози за макроекономічними показниками, то, згідно вже кілька разів відкоригованих прогнозів, ВВП очікується -0,8%, інфляція 9,5% і падіння реальних доходів громадян, що продовжується. Враховуючи, що на платоспроможний попит впливає саме інфляція та реальні доходи, ми бачимо, що картина не оптимістична. А за законами макроекономіки ціна є відображенням попиту, тому зростання цін очікувати не варто. Наприклад, у Московській області забудовники прогнозували зростання цін з початку року, але залишили їх на колишньому рівні саме тому, що бояться падіння продажів. Треба визнати, що ринок новобудов зараз уже не інвестиційно привабливий», - відповідає на наше запитання Наталія Шаталіна, генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Новобудови» .
Ситуація, що склалася, грає на руку покупцеві, який збирається придбати квартиру не як відносно короткострокову інвестицію, а, як кажуть, для себе, щоб жити в ній.
«Швидше за все, тенденція, що склалася, збережеться на ринку, принаймні, у короткостроковій перспективі. У поточних умовах покупець перебуває у виграшному становищі, і купувати квартири собі дуже вигідно! Вторинний ринок сильно залежить від зовнішніх економічних та політичних подій, і якщо ситуація погіршуватиметься, то ціни явно будуть не зростати, а падати», - упевнена Світлана Біріна, керівник департаменту вторинної нерухомості компанії «НДВ-Нерухомість».
Купувати чи продавати?
Але ринки ринками, кон'юнктури кон'юнктурами, а простій людині необхідно знати відповідь на два конкретні питання. Перший із них звучить так: чи варто зараз продавати квартиру, якщо в цьому є потреба? Адже після такого зниження ринок може розпочати швидке зростання і незабаром відновить позиції, як ми це вже бачили у 2008 році. Тоді ту саму квартиру можна буде продати дорожче.
«На мій погляд, для продажу нерухомості зараз не найкращий момент, і багато власників це добре розуміють. Успішно і без великого дисконту зараз можна продати тільки об'єкти, які мають повний набір характеристик ліквідної пропозиції - з високим рівнемтранспортної доступності, оптимальним плануванням та наявністю гарного ремонту. Такі характеристики мають далеко не всі об'єкти, інші ж в умовах зниження попиту можуть бути реалізовані тільки з наданням знижки. На сьогодні житло має сенс продавати лише у разі проведення альтернативної угоди, коли коштом від проданої квартири відразу купується нове комфортніше житло. В іншому випадку, продавши свою нерухомість, власник може вийти з кризи з меншою вирученою сумою через знецінення національної валюти, і придбати більш комфортне чи навіть подібне житло він уже не зможе», - пояснює ситуацію Володимир Богданюк.
У ситуації, що склалася, на відновлення ринку може піти не один рік. Тож чекати на повернення вартості своєї квартири до позначки кінця 2014 року, можливо, буде потрібно досить довго.
«Сьогодні не найкращий момент для продажу нерухомості, причому не важливо – новобудова це з переуступки або житла на вторинному ринку. Пропозиція перевищує попит, в результаті інвестори та продавці вторинного житла опинилися у незавидному становищі. Покупці демпінгують та скидають вартість до 10-20%. У результаті сьогодні продається лише те житло, власники якого готові йти на поступки. При цьому передумов поліпшення ситуації наразі немає. 2016 рік для вторинного ринку може виявитися ще складнішим. Курс рубля знову здає свої позиції, повсякденні витрати збільшуються, ринку практично немає покупців з «живими» грошима. Тому якщо кошти від продажу квартири потрібні протягом 1-2 років, то я раджу поквапитися із її реалізацією. Якщо ж гроші потрібні не терміново, то продавати житло варто лише після відновлення ринку. А на це піде не один рік», – розповідає Марія Літинецька.
Головне – чітко розуміти, на які цілі будуть пущені гроші від продажу квартири. Якщо це якісь термінові завдання, які не можна відкласти в довгу скриньку, то на зростання цін чекати не варто. Якщо ж ви продаєте квартиру для покупки нової, то механізм, що вже полюбився росіянам, вам на допомогу - альтернативна угода.
«Тут все залежить від цілей, яких дотримується власник житла. Якщо йдеться про продаж із подальшою покупкою, то побоюватися угоди не треба. Фінансових втрат не буде, тому що обидві квартири продаватимуться зі знижкою (і продається, і купується). Прямий продаж здійснюють ті власники, кому така угода необхідна через життєві ситуації. Зазначимо, що багато хто в поточній ситуації узяв тайм-аут і вирішив почекати з продажем, проте обсяг житла на вторинному ринку дуже великий», - вважає Світлана Біріна.
Друге питання, яким зараз задаються росіяни, чи варто купувати квартиру зараз, чи краще почекати, поки ціни ще впадуть?
«Для покупців зараз дуже добрий момент – ринок зараз дуже емоційний, і продавці, яким дуже потрібні гроші, йдуть на дуже великий дисконт. Відповідно досить велика ймовірність знайти хороший об'єкт за дуже привабливою ціною», - упевнений Максим Морозов.
Ще більшу перевагу набувають ті, хто зберігав гроші в іноземній валюті.
«Умовно кажучи, людина, яка у травні 2015 року мала заощадження в доларах, достатні для покупки однокімнатної квартириу Москві, нині, не виходячи за межі того ж бюджету, може дозволити собі двокімнатну квартиру категорії «комфорт+» або трикімнатну економ-класу. При цьому валютний ринок непередбачуваний, ніхто не знає, коли чекати відскоку рубля, і в цілому настрій покупців житла, які мають долари та євро як накопичення, зараз такий, що люди припускають швидке «дно», не налаштовані вперто сидіти у валюті «до переможного »і охоче розглядають цікаві варіанти вирішення своїх житлових питань», - пояснює Сергій Шлома.
Є й ще одна порада тим, хто розмірковує над покупкою квартири і схиляється до варіанта «почекати», поки ціна ще не знизиться.
«Варто пам'ятати про те, що на ринку, що падає, найбільш ліквідні об'єкти швидко знаходять нових власників. І очікуючи більшого зниження цін, можна просто упустити квартиру, про яку мріяли», - застерігає Ірина Пешич .
Підсумовуючи все сказане, можемо зробити висновок, що в 2015 році ціни на житло хоч і знизилися, але дна не досягли, на відміну від ринку, на якому відтік угод склав чи не третину. Наступного року на різкі коливання експерти не очікують, а значить, більшість показників залишаться на нинішньому рівні. У такій ситуації, якщо немає потреби, з продажем квартири краще почекати. А ось купувати квадратні метри сьогодні саме час – не варто чекати біля моря погоди. Натомість краще постаратися урвати найласіший шматочок за привабливою ціною.
Експерти говорять про те, що в умовах кризи краще не купувати житло в кредит, оскільки важко розрахувати платежі на роки вперед, а також не варто купувати новобудови.
Експерти видання Рамблер.
запитали: чи варто купувати нерухомість в умовах економічної кризи, падіння курсу рубля та інших подій на ринку. Насамперед, це залежить від того, для яких цілей потрібна нерухомість.
Якщо купувати квартиру для себе, то брати її можна і зараз, щоправда, добре вивчивши ринок, і в жодному разі, ні в новобудові.
Що важливіше, брати навіть собі зараз краще тільки за готівку. Іпотека та кредит можуть стати у перспективі серйозною проблемою: у кризу складно розрахувати свої витрати на наступні роки. Якщо дуже хочеться взяти в іпотеку, то важливо порахувати, щоб платіж був не більше 30% від сімейних витрат. З інвестиціями не все так просто. Вкладати гроші в нерухомість з метою заробити – не. кращий час
Зараз середня доходність від здачі житла в оренду становить 5%, а, наприклад, облігації федеральної позики гарантованої приносять 10%.
При цьому важливо пам'ятати, що при здачі житла дохід не такий вже й пасивний: треба стежити за порядком, станом квартири, за оплатою комунальних платежів.
Продати у разі проблем квартиру буде складно, або зі знижкою та втратою грошей.
У разі купівлі об'єкта, що будується, важливо враховувати перспективність здачі квартири або приміщення в оренду. Це можуть бути "однушки" або "двушки" в кроковій доступності від метро, не в старих будинках, або незвичайні варіанти з можливістю перепланування. Варіанти з першим поверхом можуть бути цікаві тим, що, як правило, вони виявляються дешевшими на стадії придбання, але на вартість оренди поверховість впливає незначно.
За даними АІЖК, у зв'язку з економічною ситуацією, що склалася, і скороченням попиту на житло в багатьох регіонах ціни на житло почали знижуватися. Так, за підсумками III кварталу 2015 року на первинному ринку житла зниження цін (порівняно з досягнутими раніше максимумами) було зафіксовано у 54 регіонах, а на вторинному – у 66 регіонах. При цьому зниження цін більш ніж на 5% спостерігалося на первинному ринку у 14 регіонах, а на вторинному – у 16 регіонах. Слід зазначити, що у 2008 – 2009 роках зниження цін спостерігалося переважають у всіх регіонах Росії, причому воно було істотнішим – на первинному ринку до 29%, але в вторинному до 38%.
На кінець 2015 року п'ятірка найдорожчих міст нашої країни виглядала так: Москва, де квадратний метр на первинному ринку коштує 245 034 рубля, Санкт-Петербург (101 545 рублів), Владивосток (82 167 рублів), Московська область (77 025 рублів) і Хабаровськ (74499 рублів).
За середньою вартістю пропозиції квартир, крім столиці, де ціна лоту досягає 27 070 242 рублів, Пітера з ціною 6 778 742 рубля та Владивостока (5 555 102 рубля), у Топ-5 увійшли Нижній Новгород (4 368 653 рубля) та Сочі ( 4313999 рублів), потіснивши Московську область (4248318 рублів) і Хабаровськ (4090445 рублів).
Найдешевші міста за вартістю квадратного метра новобудов - це Магнітогорськ (29 152 руб./кв. м), Брянськ (32 275 руб./кв. м), Махачкала (33 996 руб./кв. м), Саратов (34 295 руб./кв. м) та Ставрополь (36 384 руб./кв. м).
Як зміняться ціни на житло у 2016 році