Trebam li kupiti / prodati nekretninu u Sankt Peterburgu 2016. godine? Prognoza cijena nekretnina zavisi od cijene nafte i kursa vodećih valuta (dolar, euro). Ako dolar nastavi rasti, prodaja stana se očito ne isplati. Prilikom prodaje nekretnine izgubit ćete značajan iznos u stranoj valuti.
Na primjer, stan je stavljen na prodaju za 6 miliona rubalja po kursu dolara od 60 rubalja, tj. u trenutku objave, vlasnik je mogao dobiti 100 hiljada američkih dolara. Međutim, dok su tražili kupca, sklapali posao, vrijeme je prolazilo. Recimo da je kurs dolara porastao na 70 rubalja, a u trenutku transakcije prodavac će dobiti 6 miliona rubalja u ruke, ali to će biti samo 85.714 hiljada dolara. Dakle, gubitak u valuti će biti 14286 dolara.
Uz skačući kurs nacionalne valute, najrazumnija opcija za prodaju nekretnina bila bi fiksiranje cijene u dolarima ili evrima. Za one koji kupuju nekretnine, isplativije je držati novac u dolarima / evrima, a plaćati u rubljama. Iz gornjeg primjera jasno je da će za kupca stan koštati 14.286 dolara manje.
Prema prognozama analitičara, kurs dolara će do kraja 2016. godine biti 80-100 rubalja, pod uslovom da se nastave geopolitički trendovi s kraja 2015. godine. Pad rublje negativno će uticati na kamatnu stopu hipotekarnih kredita. S obzirom na to da se skoro svaki treći stan kupuje na kredit, rast prodaje od investitora će biti doveden u pitanje. Pad kupovne moći stanovništva takođe ne uliva optimizam.
S druge strane, prodavci nekretnina pod uticajem inflacije će podići cene. Prije svega, povećanje cijena će uticati na sekundarno tržište nekretnina. Pretpostavimo da je vlasnik odlučio prodati svoju "odnushku" kupljenu prije 2 godine za 3 miliona rubalja. U to vrijeme koštao je oko 100 hiljada dolara u dolarima.
2015. pokušaće da ga proda za 5 miliona, tj. dobiće u najboljem slučaju 83.333 dolara (5 miliona rubalja: 60 rubalja). Prodavac će izgubiti 16,7 hiljada dolara (100-83,3), ali će istovremeno prihod u rubljama biti 2 miliona. Treba imati na umu da je potražnja značajno "spala" i kupci se ne žure odvojiti od novca.
Negativan scenario stagnacije tržišta stambenih nekretnina nikome ne ide na ruku. Na vama je da li se isplati kupovati ili prodavati nekretninu na nestabilnom tržištu, ali ako nema hitne potrebe, bolje je pričekati dok se cijene ne izjednače.
Većina stručnjaka se slaže da cijena kvadratnog metra u Moskvi u 2016. neće značajno pasti, što znači da već možete početi birati lijep stan po atraktivnoj cijeni.
Protekla 2015. godina na tržištu nekretnina, kako na primarnom tako i na sekundarnom, pokazala se teškom. U pozadini nepovoljnih ekonomskih faktora, uzrokovanih visokom inflacijom i smanjenjem realnih prihoda stanovništva, cijene kvadratnog metra u Moskvi su polako puzale naniže.
Sažimanje
“Na sekundarnom tržištu Moskve, cijena stanovanja je u padu tokom većeg dijela 2015. godine. Međutim, početkom godine, u pozadini primjetnog smanjenja obima ponude, cijena ponude je rasla, što je mnoge vlasnike nagnalo da ponovo uđu na tržište. Počevši od aprila, cijena ponude je postepeno počela da se koriguje naniže. Ovaj trend se nastavio do kraja godine. U decembru je ponuđena cijena iznosila 221,5 hiljada rubalja po kvadratnom metru. Pad prosječne jedinične cijene ponude u odnosu na mart 2015. godine (maksimalna cijena za period) iznosio je 11 odsto, dok od početka godine njen pad nije prešao četiri odsto”, rekla je ona. Irina Pešić, generalni direktor brokerskog sektora "MIEL - Mreža kancelarija za nekretnine" .
Slična situacija se odnosi i na primarno tržište, novogradnje. Istina, graditelji, za razliku od privatnika, imaju više manevarskog prostora, jer njihova cijena kvadrata ne ovisi o cijeni za koju su kupili ovaj stan, kao od privatnika, već o cijeni izgradnje. Konačna cijena uključuje prilično veliku maržu, koja se, ako je potrebno, može smanjiti. Otuda mogućnost da bezbolno napravite popuste za prilično standardnih 10-15%.
Ali čak i uzimajući u obzir popuste, kako izgradnja napreduje, cijena bilo kojeg stana u novogradnji raste - što je bliži trenutak puštanja kuće u funkciju, to je cijena po kvadratnom metru veća. Uporedo sa padom cijena već gotovih projekata, rasli su i troškovi u onim stambenim kompleksima koji su nastavili da se grade. Ova dva faktora, izravnavajući jedan drugog, dovela su do toga da je prosječna cijena kvadratnog metra na primarnom tržištu čak i neznatno porasla. Istina, ovo se odnosi na masovni segment, u poslovnoj klasi je došlo do pada cijena.
„U masovnom segmentu na primarnom tržištu nekretnina u Moskvi, prosječna cijena kvadratnog metra se nije mnogo promijenila i iznosi 147.890 rubalja. Tokom godine rast je bio samo 0,4%“, objašnjava Maria Litinetskaya, izvršni partner Metrium Grupe.
Međutim, uprkos spremnosti vlasnika da naprave ustupke u cjenovnim i popustnim programima od strane programera, obim tržišta u 2015. značajno se smanjio.
“Glavni trend godine bio je radikalan pad obima tržišta. Ako govorimo o sekundarnom stanovanju, broj transakcija je smanjen za 30-35%, za nove zgrade zbog državnog programa podrške hipotekama, neuspjeh nije tako jak - oko 20%, ”Maxim Morozov, izvršni partner razvoja m9 razvojna kompanija, navodi statistiku.
Ovo dovodi do logičnog pitanja: da li je tržište doseglo dno? Ako je tako, onda možemo očekivati rast cijena. Ako ne, možemo li govoriti o nastavku ovog slobodnog pada?
„Tema „tržišnog dna“ i „velikog pada cena“ se aktivno raspravlja u medijima, s vremena na vreme pojedini stručnjaci predviđaju skori kolaps tržišta, međutim, na osnovu rezultata iz 2015. dinamika cena još uvek ne daje osnova za pričati o nastanku ovog samog dna. Troškovi izgradnje nastavljaju rasti zbog rasta troškova stranih građevinski materijal i opreme, kao i povećanje troškova transporta i rada. Pad cijena, koji je bio predviđen ove godine, a koji se nije dogodio, najvjerovatnije se neće dogoditi sljedeće godine”, kaže Volodymyr Bogdanyuk, šef analitičko-konsultantskog centra Est-a-Tet.
Šta će se dogoditi sa cijenama u 2016. godini?
“Prema našim procjenama, uz zadržavanje postojeće makroekonomske situacije, izostanak akutnih situacija u politici i privredi, naredna godina na sekundarnom tržištu nekretnina bit će približno slična 2015. – s tom razlikom što su se prodavci i kupci općenito prilagodili na opštu neizvesnost i u velikoj meri razišao sa iluzijama o skorom padu cena, kao i o njihovom neizbežnom porastu u pozadini rastuće inflacije i kontinuiranog slabljenja rublje. U takvoj situaciji ne očekujemo nagle promjene cijena u rubljama. Umjesto toga, možemo pretpostaviti njihov blagi postepeni pad do kraja godine - za oko 5-7% ”, objašnjava Sergey Shloma, direktor odjela za sekundarno tržište u INCOM-Nedvizhimost.
Slične pokazatelje očekuju i stručnjaci na primarnom tržištu nekretnina.
“Ako uzmemo u obzir prognoze za makroekonomske pokazatelje, onda se, prema prognozama koje su već nekoliko puta korigovane, očekuje da će BDP biti -0,8%, inflacija 9,5% i nastavak pada realnih prihoda građana. S obzirom na to da inflacija i realni prihodi utiču na efektivnu tražnju, vidimo da slika nije optimistična. A po zakonima makroekonomije, cijena je odraz potražnje, tako da ne treba očekivati poskupljenja. Na primjer, u moskovskoj regiji, programeri su predviđali rast cijena od početka godine, ali su ih ostavili na istom nivou upravo zato što se boje pada prodaje. Mora se priznati da tržište novogradnje više nije atraktivno za ulaganje”, odgovara na naše pitanje. Natalija Šatalina, generalni direktor MIEL-Novostroyki .
Trenutna situacija ide na ruku kupcu, koji stan neće kupiti kao relativno kratkoročnu investiciju, već, kako kažu, za sebe da u njemu živi.
“Najvjerovatnije će se trenutni trend nastaviti na tržištu, barem u kratkom roku. U sadašnjim uslovima, kupac je u povoljnoj poziciji, a vrlo je isplativo kupiti stanove za sebe! Sekundarno tržište je u velikoj mjeri ovisno o vanjskim ekonomskim i političkim događajima, a ako se situacija pogorša, onda cijene očito neće rasti, nego pasti”, sigurna je Svetlana Birina, voditeljica odjela za sekundarne nekretnine NDV-Nedvižimost.
Kupiti ili prodati?
Ali tržišta su tržišta, konjunkture su konjunkture, a običan čovjek treba da zna odgovor na dva konkretna pitanja. Prvi od njih zvuči ovako: isplati li se sada prodati stan, ako za tim postoji potreba? Uostalom, nakon takvog pada, tržište bi moglo početi ubrzano rasti i uskoro oporaviti svoje pozicije, kao što smo već vidjeli 2008. godine. Tada se isti stan može skuplje prodati.
“Po mom mišljenju, sada nije najbolje vrijeme za prodaju nekretnina i mnogi vlasnici su toga itekako svjesni. Sada je moguće uspešno i bez velikog popusta prodavati samo objekte koji imaju kompletan skup karakteristika likvidne ponude - sa visokim nivoom transportne dostupnosti, optimalnim rasporedom i dobrim popravkom. Daleko svi objekti imaju takve karakteristike, dok se ostali, u uslovima opadanja potražnje, mogu prodati samo uz popust. Danas ima smisla prodavati stambeni prostor samo ako se izvrši alternativna transakcija, kada se novcem iz prodatog stana odmah kupuje novo, komfornije stanovanje. U suprotnom, prodajom svoje imovine vlasnik može izaći iz krize sa manjim iznosom prihoda zbog deprecijacije nacionalne valute i više neće moći da kupuje udobnije, pa čak ni slično stanovanje”, objašnjava Vladimir Bogdanyuk. situaciju.
U trenutnoj situaciji, oporavak tržišta može potrajati više od godinu dana. Dakle, može potrajati dugo čekanje na vraćanje cijene vašeg stana na oznaku kraja 2014. godine.
“Danas nije najbolje vrijeme za prodaju nekretnina i nije bitno da li je riječ o novogradnji po ustupku ili stanovanju na sekundarnom tržištu. Ponuda premašuje potražnju, ostavljajući investitore i prodavce drugih kuća u nezavidnom položaju. Kupci spuštaju i sniže troškove do 10-20%. Kao rezultat toga, danas se prodaju samo stanovi, čiji su vlasnici spremni na ustupke. Istovremeno, ne postoje preduslovi za poboljšanje situacije. 2016. za sekundarno tržište može biti još teža. Kurs rublje ponovo gubi svoje pozicije, svakodnevni troškovi rastu, kupaca sa „živim“ novcem na tržištu praktično nema. Stoga, ako su sredstva od prodaje stana potrebna u roku od 1-2 godine, savjetujem vam da požurite s njegovom provedbom. Ako novac nije potreban hitno, onda vrijedi prodati stambeni prostor tek nakon što se tržište oporavi. I to će potrajati više od godinu dana “, kaže Maria Litinetskaya.
Glavna stvar je jasno razumjeti u koje će se svrhe novac od prodaje stana koristiti. Ako se radi o nekim hitnim poslovima koji se ne mogu odložiti, onda ne treba očekivati poskupljenja. Ako prodajete stan da biste kupili novi, onda je mehanizam u koji su se Rusi već zaljubili da vam pomogne je alternativni posao.
“Sve ovisi o ciljevima kojih se drži vlasnik nekretnine. Ako govorimo o prodaji s naknadnom kupovinom, onda se ne treba bojati transakcije. Neće biti finansijskih gubitaka, jer će se oba stana prodavati sa popustom (i prodati i kupljeni). Direktnu prodaju obavljaju oni vlasnici kojima je takva transakcija potrebna zbog svakodnevnih situacija. Treba napomenuti da su u sadašnjoj situaciji mnogi ljudi uzeli tajm aut i odlučili da odlože prodaju, međutim, obim stambenog prostora na sekundarnom tržištu je veoma velik”, smatra Svetlana Birina.
Drugo pitanje koje Rusi sada postavljaju je da li se sada isplati kupovati stan ili je bolje sačekati da cijene dodatno padnu?
“Za kupce je ovo veoma dobar trenutak – tržište je sada veoma emotivno, a prodavci kojima je novac preko potreban ide na veoma veliki popust. Shodno tome, vjerovatnoća da ćete pronaći dobar objekat po vrlo atraktivnoj cijeni je prilično visoka“, siguran je Maksim Morozov.
Oni koji drže novac u stranoj valuti dobijaju još veću prednost.
„Relativno govoreći, osoba koja je u maju 2015. imala ušteđevinu u dolarima dovoljnu da kupi jednosoban stan u Moskvi, trenutno, a da ne ide dalje od istog budžeta, može sebi priuštiti dvosoban stan kategorije „komfor +“ ili trosoban ekonomski stan klase. Istovremeno, tržište deviza je nepredvidivo, niko ne zna kada da očekuje oporavak rublje, a generalno, raspoloženje kupaca kuća koji imaju dolare i eure kao štednju je sada takvo da ljudi pretpostavljaju skoro "dno" , nisu skloni tvrdoglavo ostati u valuti "do pobjednika" i spremno razmatraju zanimljive opcije za rješavanje svojih stambenih pitanja", objašnjava Sergej Šloma.
Postoji još jedan savjet za one koji razmišljaju o kupovini stana i skloni su opciji „čekati“ dok cijena ne padne.
“Vrijedi zapamtiti da na tržištu koje pada, najlikvidniji objekti brzo pronalaze nove vlasnike. A očekujući još sniženja cijena, jednostavno možete propustiti stan o kojem ste sanjali”, upozorava se Irina Pešić .
Sumirajući sve navedeno, možemo zaključiti da u 2015. godini, iako su cijene stanova padale, nisu dostigle dno, za razliku od tržišta, gdje je odliv transakcija iznosio gotovo trećinu. U narednoj godini stručnjaci ne očekuju nagle fluktuacije, što znači da će većina pokazatelja ostati na sadašnjem nivou. U takvoj situaciji, ako nema potrebe, bolje je odgoditi prodaju stana. Ali danas je vrijeme za kupovinu kvadrata - ne treba čekati vrijeme uz more. Umjesto toga, bolje je pokušati ugrabiti najviše poslastica po atraktivnoj cijeni.
Stručnjaci kažu da je u krizi bolje ne kupovati stanove na kredit, jer je teško izračunati plaćanje u godinama koje dolaze, a ne treba uzimati nove zgrade.
Stručnjaci za izdavanje Ramblera. postavio pitanje: isplati li se kupovati nekretnine u uslovima ekonomske krize, pada kursa rublje i drugih dešavanja na tržištu.
Prije svega, to ovisi o namjeni za koju je nekretnina potrebna. Ako kupite stan za sebe, onda ga možete uzeti sada, međutim, nakon što ste dobro proučili tržište, i ni u kom slučaju, ne u novoj zgradi.
Što je još važnije, bolje je uzeti čak i za sebe sada samo za gotovinu. Hipoteka i kredit mogu postati ozbiljan problem u budućnosti: u krizi je teško izračunati svoje troškove za naredne godine. Ako zaista želite da uzmete hipoteku, onda je važno računati da uplata nije veća od 30% porodičnih troškova.
Investicije nisu tako lake. Ulaganje u nekretnine za zaradu nije najbolje vrijeme. Sada je prosječan prinos od izdavanja stambenog prostora 5%, a, na primjer, garantirane obveznice federalnog zajma donose 10%.
Istovremeno, važno je zapamtiti da pri iznajmljivanju stambenog prostora prihodi nisu toliko pasivni: morate održavati red, stanje stana i plaćati komunalne račune.
Biće teško prodati stan u slučaju problema, ili uz popust i gubitak novca.
U regiji glavnog grada, stručnjaci ne savjetuju kupovinu stanova izvan moskovskog obilaznice. Tržište je prezasićeno ponudom nekretnina u predgrađima i takozvanoj Novoj Moskvi. Tamo će u novoj godini biti uvedena stambena ponuda u velikim količinama, što znači da cijene za takve "nekretnine" vjerovatno neće biti visoke.
U slučaju kupovine objekta u izgradnji, važno je uzeti u obzir izglede za iznajmljivanje stana ili prostora za iznajmljivanje. To mogu biti "odnushki" ili "dvushki" na pješačkoj udaljenosti od metroa, a ne u starim kućama, ili neobične opcije s mogućnošću preuređenja. Opcije sa prizemljem mogu biti interesantne jer su po pravilu jeftinije u fazi nabavke, ali broj spratova ne utiče bitno na cenu zakupa.
Prema AHML-u, zbog trenutne ekonomske situacije i smanjene potražnje za stanovanjem u mnogim regijama, cijene stanova počele su da opadaju. Tako je, prema rezultatima 3. kvartala 2015. godine, pad cijena na primarnom tržištu stanova (u odnosu na prethodno dostignute maksimume) zabilježen u 54 regije, a na sekundarnom tržištu stanova - u 66 regija. Istovremeno, pad cijena za više od 5% zabilježen je na primarnom tržištu u 14 regija, a na sekundarnom tržištu - u 16 regija. Treba napomenuti da je u 2008-2009. godini pad cijena uočen u svim regionima Rusije, i to značajniji - do 29% na primarnom tržištu i do 38% na sekundarnom tržištu.
Na kraju 2015. pet najskupljih gradova u našoj zemlji izgledalo je ovako: Moskva, gde kvadratni metar na primarnom tržištu košta 245.034 rubalja, Sankt Peterburg (101.545 rubalja), Vladivostok (82.167 rubalja), Moskovska oblast (77.025 rubalja). rubalja) i Habarovsk (74.499 rubalja).
Prema prosječnim troškovima nabavke stanova, osim glavnog grada, gdje cijena parcele dostiže 27.070.242 rubalja, St. 4.313.999 rubalja), ističući Moskovsku oblast (4.248.318 rubalja) i Habarovsk (4.090.445 rubalja).
Najjeftiniji gradovi u pogledu cijene kvadratnog metra novih zgrada su Magnitogorsk (29.152 rubalja/m2), Brjansk (32.275 rubalja/m2), Mahačkala (33.996 rubalja/m2), Saratov (34.295 rub. ./m2) i Stavropolj (36.384 rub./m2).
Kako će se promijeniti cijene kuća u 2016. godini?